Na esteira das publicações que nosso escritório tem feito, a abordagem de hoje concentra-se na análise de contratos particulares, especificamente contratos de locação em “shopping center”.
 
A ideia é apresentar, de forma sucinta e popular, as implicações jurídicas da pandemia nas relações entre lojistas (locatários) e a administração dos centros comerciais (locadores).
 
Muito mais do que avaliar a lei de locações (lei n.° 8.245/1991) ou o código civil (10.406/2002), pretendemos, em brevíssimas linhas, explicar a dinâmica dessa relação jurídica (lojista e administração do shopping), para, a partir dessa compreensão, propor soluções.
 
Pois bem, grosso modo, a aproximação jurídica se dá, de um lado, pelo interesse do locatário na exploração econômica de determinado ponto (espaço dentro do shopping com potencial de visibilidade e concentração de fluxo de pessoas), e, de outro lado, pelo interesse da administração do empreendimento de auferir renda por meio das locações e contratos correlatos.
 
Ambos, locatário e locador, pretendem recuperar seus investimentos, honrar seus compromissos e auferir lucro, invariavelmente.
 
O que os diferencia, essencialmente, é a propriedade da coisa em si.
 
Notem que, enquanto a administração do shopping administra e decide as diretrizes do próprio empreendimento que, em tese, lhe pertence (ou, normalmente, pertence a um grupo econômico maior), os lojistas atuam dentro dos limites da contratação que fizeram.
 
Não se pretende, com isso, dizer que a administração dos shoppings pode fazer o que bem entenderem indiscriminadamente, porém, na prática, eles possuem maior liberdade de decisão pela posição comercial que ocupam.
 
Nesse sentido, os locatários (lojistas), agem e trabalham com a potencialidade de utilização do espaço locado – com o movimento do shopping e de acordo com o tenant mix desenvolvido pela administração, determinado no momento da contratação.
 
Com essas premissas em mente, a pandemia surge como indesejado evento externo, incontrolável e imprevisível, não imputável ao Locador ou ao Inquilino, mas que compromete, verdadeiramente, a potencial utilização do ponto pelo lojista, mormente porque a determinação de isolamento social veio acompanhada da determinação ou recomendação de fechamento de estabelecimentos comerciais.
 
É dizer: o novo coronavírus ensejou, diretamente, na redução da potencial utilização do ponto locado pelo lojista, porque a redução de horário de funcionamento dos shoppings, ou o fechamento geral de suas dependências, mutila parte do que foi contratado.
 
Ou seja, há redução substancial do objeto contratado, porque o evento externo, pandemia, obriga que os contratantes alterem, na prática, o conteúdo que haviam negociado inicialmente (impossibilidade superveniente).
 
Tal evento, caso previsto no contrato originário, poderia amoldar-se ao caso concreto, fazendo recair sobre o lojista ou empreendedor o ônus de assumir o prejuízo decorrente.
 
No entanto, dada a extraordinariedade da pandemia, cremos fortemente na necessária revisão contratual, feita de modo colaborativo, pautada na boa-fé das partes, de modo a viabilizar a manutenção contratual, mas procedendo-se, quando possível, com a redução do valor do aluguel (proporcionalmente à redução dos direitos do inquilino que foram reduzidos).
 
Assim, embora não haja fórmula única para responder ao problema de todos os lojistas e empreendedores, fato é que o momento é de reflexão e colaboração coletiva.
 
O COVID-19 já nos transformou, coletivamente, de modo global, tendo nos compelido ao isolamento social, a ficar em casa, olhar para dentro e desacelerar – e esses eventos e modificações sociais, como sempre, repercutirão na leitura e interpretação jurídica.
 
A conferir.
 
Havendo dúvidas ou necessidades específicas, procure (via Skype, Zoom, e-mail ou celular), o advogado de sua confiança.
  
Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe
Setor Contratual
CMO Advogados

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