Condomínio de Lotes: Novidades e Confusões.

Condomínio de Lotes: Novidades e Confusões.

15/02/2021 | Direito Imobiliário | Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe

A Lei n.° 13.465/2017 pretendeu regularizar, em uma legislação única, inúmeras matérias de interesse geral. A lei que prioritariamente tratou de regularização fundiária, também tratou e regulamentou (i) os loteamentos de acesso controlado (“condomínios fechados”), (ii) o direito real de laje e (iii) o condomínio de lotes.
 
Neste boletim faremos brevíssimos comentários sobre o “condomínio de lotes”, porque o tema é novo (a lei acima criou essa nova espécie de empreendimento imobiliário), e ainda há muitas dúvidas entre as pessoas que direta ou indiretamente trabalham com isso.
 
O condomínio de lotes é, sem medo de errar, uma mistura entre o loteamento (aberto ou de acesso controlado) e o condomínio edilício (prédios residenciais ou edifícios comerciais).
 
Tal afirmativa visa facilitar a compreensão do leitor, porque, nessa modalidade de empreendimento, o empreendedor dividirá seu terreno (gleba) em terrenos menores (lotes), que passarão a ser considerados unidades autônomas (frações ideais da gleba maior, originária), mas, ao mesmo tempo, o empreendedor designará áreas comuns, espaços que poderão ser utilizados por todos (tal como em prédios).
 
Então, nesse tipo de empreendimento, o proprietário de um lote terá sua unidade de uso privativo e, de outro lado, contará com espaços comuns, como calçadas, mirantes, parques etc.
 
A ideia, portanto, foi poder simplificar e possibilitar a venda de lotes, terrenos, em locais cercados, com certa infraestrutura, mas, certamente, com menos investimentos do que em um loteamento de imóveis.
 
Houve, porém, muita singeleza na forma com que o instituto foi inserido no ordenamento jurídico brasileiro, porque a Lei n.° 13.465/2017 realizou pequenas inserções em legislações vigentes (Código Civil e Lei n.° 6.766/79, por exemplo), sem, no entanto, definir com objetividade a qual regime jurídico o instituto se sujeitará (como se dará a forma de urbanização).
 
De se notar, nesse sentido, que já há corrente de estudiosos que defendem que o condomínio de lotes, para ser aprovado, precisa se sujeitar integralmente ao regramento do loteamento urbano comum. De outro lado, no entanto, há corrente de estudiosos, com forte pressão do mercado e da população em geral, que defendem uma maior simplicidade, com aplicação somente das regras do condomínio edilício (dada, inclusive, a razão de ser da legislação e o caráter misto de sua concepção).
 
Considerando esta omissão legislativa, muito dependeremos dos municípios para que o encaminhamento de aprovações se dê, principalmente porque é à municipalidade que interessa (em um primeiro degrau) a melhor forma de urbanização.
 
Sigamos acompanhando, atentos às peculiaridades de cada empreendimento. E caso você pretenda empreender nessa modalidade, ou, ainda, pretenda adquirir um imóvel, consulte o advogado de sua confiança, a orientação técnica é indispensável!
 
Lucca Ferri Latrofe
Setor Imobiliário