Você sabe o que é usucapião?

Você sabe o que é usucapião?

08/05/2017 | Direito Contratual | Jefferson Costa Martins

Sabia que mudou algumas coisas neste assunto em 2016?

Quem não é proprietário, mas usa o imóvel como se fosse proprietário, exercendo sobre ele a posse, sem qualquer interrupção ou oposição do proprietário, mediante alguns outros requisitos previstos na lei, poderá com o passar do tempo se tornar dono do mesmo.

O direito de aquisição da propriedade por usucapião está previsto na Constituição Federal e no Código Civil, bem como é regulamentado pelo Código de Processo Civil e por normas cartoriais. Existem duas formas previstas na lei, duas espécies de usucapião, a extraordinária (fora do comum) e a ordinária (comum).

Extraordinariamente (artigo 1238 do Código Civil), é aceitável que alguém se torne dono de um imóvel depois de passados 15 anos de tê-lo utilizado como se seu fosse, portanto, exercendo posse mansa, pacífica e sem oposição do dono por todo este tempo. Neste caso, como a lei exige um longo lapso temporal, ela dispensa que o referido possuidor adquirente esteja na posse com boa fé, permitindo que o mesmo adquira o imóvel mesmo que tenha ali ingressado clandestinamente, por exemplo. Trata-se de um instituto que visa pacificar o convívio social, regularizando uma situação de fato, protegendo-a e transformando-a em direito em virtude da inércia do proprietário diante de tanto tempo que se passou.

Ordinariamente (artigo 1242 do Código Civil) o tempo de posse para usucapir é reduzido para 10 anos apenas, contudo, aqui, a lei exige que o adquirente esteja na posse do imóvel com boa fé, justificada pela existência de um documento, um justo título, como, por exemplo, ocorre quando alguém compra um imóvel com um “contrato de gaveta”, deixa de registrar a aquisição na matrícula do imóvel e, depois, ao perder o contato com os vendedores, para regularizar a propriedade, busca a via da usucapião.

Nos dois casos acima, devemos ressaltar, o prazo pode ser reduzido, respectivamente, de 15 para 10 anos, e de 10 para 5 anos, sempre que o possuidor que pretende usucapir exercer sobre o imóvel atividade produtiva ou então estabeleça nele sua residência.

Além daquelas duas espécies previstas no Código Civil a Constituição Federal institui duas outras, uma focada em estabilizar o direito sobre áreas rurais, outra sobre áreas urbanas, com algumas diferenças importantes, seja no prazo da posse, seja em outros requisitos.

Quando um imóvel urbano de até 250 metros quadrados for utilizado por alguém, não proprietário de nenhum outro imóvel, de forma pacífica e ininterrupta pelo prazo de 5 anos, será o mesmo adquirido por usucapião de imóvel urbano (artigo 183 da Constituição Federal). Além disso, é requisito comprovar que utiliza o imóvel para moradia. Neste caso também não é exigível justo título nem boa fé do possuidor.

Quando um imóvel rural de até 50 hectares for utilizado por alguém, não proprietário de nenhum outro imóvel, de forma pacífica e ininterrupta pelo prazo de 5 anos, será o mesmo adquirido por usucapião de imóvel rural (artigo 191 da Constituição Federal). Neste caso, também se dispensa a existência de documentos, de justo título e ou de boa fé do possuidor. É exigível que o adquirente estabeleça produtividade, trabalho e sustento através do uso do imóvel para que tenha direito a usucapir.

Somente imóveis de particulares podem ser usucapidos. Imóveis de propriedade do Poder Público (União, Estados e Municípios) não podem ser adquiridos por meio da usucapião. Trata-se de um impedimento previsto na lei.

Não é apenas judicialmente que se pode postular a aquisição da propriedade de um imóvel por usucapião! Atualmente, desde a vigência do Novo Código de Processo Civil (2016), o procedimento de usucapião poderá ocorrer de forma extrajudicial, por meio de requerimento apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel possui matrícula registrada, devendo o interessando apresentar todos os documentos exigidos pela legislação para alcançar seu intento. A forma extrajudicial só será eficiente se não ocorrer de qualquer forma disputa ou oposição dos anteriores proprietários e até mesmo de vizinhos confrontantes, pois se tais fatos ocorrerem a via judicial tornar-se-á obrigatória.

Quaisquer outras dúvidas ou peculiaridades deverão ser submetidas ao advogado de sua confiança.

Atenciosamente,

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