Cláusulas abusivas nos contratos de locação!

Cláusulas abusivas nos contratos de locação!

26/09/2016 | Direito Contratual | Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe

Cláusulas abusivas nos contratos de locação!

O contrato de locação de imóveis, seja para finalidades residenciais ou comerciais, obedece as diretrizes estabelecidas pela Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e também pelo Código Civil (Lei n.º 10.406/2002). A experiência no setor permite que sejam destacadas as principais cláusulas abusivas praticadas nos contratos de locação. Vejamos alguns exemplos:

1 – Quanto a forma de reajuste do valor do aluguel: Podemos identificar como abusividades o uso do valor ao salário mínimo como forma de reajuste do preço do aluguel ou então a ausência de previsão contratual sobre a forma de reajuste.

Esse tipo de conduta revela-se abusiva na medida em que é imprescindível que haja estipulação do índice de reajuste do aluguel, sob pena de infração ao artigo 17 da lei 8.245/1991, vejamos: Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. (Grifo nosso).

2 – Quanto as condições e devolução do imóvel no final do contrato: Alguns contratos apontam que o imóvel deve ser devolvido exatamente como foi recebido, inclusive, naqueles espaços externos ou internos que sofrem com a deterioração natural do uso ou da exposição ao tempo.

Realmente, as deteriorações naturais decorrente do uso e ou da exposição aos efeitos do tempo, como o muro do quintal, como a torneira de uma pia, etc., não estão incluídos na regra contratual destacada acima. Ou seja, só se pode exigir que o imóvel seja devolvido no estado recebido, salvo aquilo que decorre naturalmente do seu próprio uso.

Exigir o contrário afronta o inciso III do artigo 23 da lei n.º 8245/1991, vejamos: Art. 23. O locatário é obrigado a: III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (grifos nossos).

3 – As garantias contratuais que se pode exigir do inquilino: A Lei n.º 8.245/1991 é clara em mencionar, em seu artigo 37, que é vedada a previsão contratual de mais de uma garantia de pagamento do aluguel. Efetivamente, a locação só pode prever uma garantia: ou fiança (garantia pessoal dada por terceira pessoa estranha ao contrato, o fiador) ou depósito (garantia real dada com o depósito prévio do valor de 3 aluguéis).

Sendo certo que, nos termos do parágrafo único daquele dispositivo legal, é proibido ao LOCADOR, sob pena de nulidade, exigir, prever ou estipular mais de uma forma de garantia no contrato de locação.

Vejamos a o que prevê o artigo de lei: Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. (Grifos nossos).

4 – Multa contratual proporcional ao tempo restante do contrato: Nos contratos com prazo de locação determinado, ou seja, com data certa de início e fim, o valor da multa devido para o caso de devolução do imóvel deve ser sempre proporcional ao tempo restante para o vencimento do contrato. Se a multa é no valor de três aluguéis, caso o imóvel esteja sendo devolvido bem ao final, próximo do prazo final de vigência, será preciso aplicar uma regra proporcional, para que o valor da multa seja proporcional ao tempo restante de contrato.

A exigência da multa integral é então abusiva. Assim dispõe a lei: Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Grifamos)

Os quatro temas apontados acima destacam os problemas mais comuns vivenciados no cotidiano dos contratos de locação. Fiquem atentos e consultem sempre um advogado de sua confiança!

 

CMO ADVOGADOS

Equipe Contratual