“Shopping Center” é um empreendimento complexo, mais do que um mero aglomerado de lojas. No Shopping Center invariavelmente o empreendedor se compromete...

Escrito por Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe
Fevereiro de 2017 | Direito Contratual

Crédito: Divulgação

As Regras do Contrato de Locação em Shopping Center

Você conhece como funciona

O CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER?

É preciso saber que os contratos de locação de espaço em Shopping Center são diferentes daqueles contratos de locação de imóveis que geralmente celebramos no nosso cotidiano. Eles são complexos. É justamente neste ponto que muitos investidores, futuros lojistas atraídos pelo chamariz de um empreendimento deste tipo, acabam se perdendo e, invariavelmente, tomam um susto com o decorrer do tempo de contrato (principalmente, quando assinam o contrato antes do empreendimento estar pronto).

“Shopping Center” é um empreendimento complexo, mais do que um mero aglomerado de lojas. No Shopping Center invariavelmente o empreendedor se compromete a investir numa organização planejada de diversas lojas, serviços, atrações e facilidades, incluindo, lojas âncora, estacionamento controlado e serviços que certamente atrairão o público que também consumirá nas demais lojas do estabelecimento.

É justamente isso que o torna atraente, o fato de que se promete uma circulação de pessoas que trará um potencial nível de consumo, gerando lucro para todos. Entretanto, quando referido fluxo de pessoas não atinge números mínimos os lojistas, investidores que acreditaram no empreendimento, geralmente, ficam no “vermelho” e passam a sofrer as consequências de um contrato assinado e aceito.

Geralmente o valor fixado a título de locação num empreendimento do tipo é mais alto do que o valor praticado em qualquer outra área comercial da cidade que não seja um empreendimento do tipo Shopping Center e isso se justifica, por todo o investimento em infraestrutura que se realiza na pessoa do empreendedor. Por exemplo, no mês de dezembro, geralmente, referido valor de aluguel é devido em dobro, o que por si só mostra que não se trata mesmo de um contrato de locação típico, mas sim de um contrato fora dos padrões normalmente conhecidos pelo leigo do ponto de vista jurídico.

Mais do que isso, será acrescido ao aluguel um valor a título de remuneração por toda a criação e manutenção do empreendimento e das suas áreas comuns. Essa remuneração extra que compõe a locação é fixada através de um percentual sobre o faturamento bruto do lojista (bruto e não líquido!).

E, ainda, o contrato de locação de espaço desta natureza comporta a cobrança de uma taxa para a manutenção e administração do empreendimento e suas áreas e serviços comuns aos lojistas. Trata-se do coeficiente de rateio de despesas (CRD), ou seja, todas as despesas atribuíveis de forma unificada aos lojistas são rateadas proporcionalmente, nos termos do contrato (geralmente os detalhes deste tópico são fixados no “regulamento geral” ou “normas gerais complementares” do empreendimento).

E, por fim, apenas para destacar as diferenças mais importantes aplicáveis, o lojista ainda terá que contribuir com um fundo de despesas para o marketing do empreendimento que aproveita a todos os lojistas. Trata-se do fundo de promoções coletivas (FPC) destinado à propaganda, marketing e promoções do estabelecimento como um todo. As regras também são estipuladas nas “normas gerais complementares”.

Então, além do aluguel em si, é devido um percentual sobre o faturamento bruto, bem como outros valores que se agregam ao contrato, entre estes, principalmente, as taxas de CRD e do FPC. E o que justifica esse impacto todo no negócio? O que justifica abrir uma loja num Shopping Center e não num outro ambiente empresarial ou mesmo em ruas comerciais?

São muitas as justificativas, entre elas, a segurança, o conforto, a comodidade, a proximidade com lojas de redes (lojas âncora, chamadas de “tenant mix”) e espaços como os Cinemas, Hotéis que prometem atrair público em larga escala. Principalmente, então, o que justifica o alto custo acima é efetivamente a ideia de que haverá um fluxo de pessoas que realizará um alto nível de consumo. O problema se instala quando isso não se realiza.

Se o empreendedor cumpriu com suas obrigações previstas no contrato, principalmente, garantir o mix de lojas e o tenant mix, dificilmente um lojista consiga através de uma ação judicial rever o valor ou rescindir o contrato. Mas, por outro lado, se houver demonstração probatória de que o empreendimento não atingiu o fluxo de pessoas almejado justamente porque o empreendedor não cumpriu ou não vem cumprindo com suas obrigações é possível pensar numa ação visando revisar ou extinguir o contrato.

Nos dois lados, lojista e empreendedor, torna-se significativamente importante que mantenham desde o início uma assessoria jurídica especializada que entenda das questões contratuais e empresariais, principalmente do contrato atípico que une os dois elementos que formam o empreendimento.