Contudo, algumas administradoras de shoppings centers impõem aos lojistas cláusula abusiva consistente na cobrança da denominada “taxa de transferência”.

Escrito por Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe
Março de 2018 | Direito Contratual

Crédito: Divulgação

é Exigível a Taxa de Transferência em Contratos com Shopping Centers?

A TAXA DE TRANSFERÊNCIA EXIGIDA EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE UNIDADES COMERCIAIS EM SHOPPINGS CENTERS

Não raras vezes o empresário opta por estabelecer seu negócio em um shopping center, levando em consideração seu ramo de atuação e a clientela alvo de seu negócio.

Contudo, algumas administradoras de shoppings centers impõem aos lojistas cláusula abusiva consistente na cobrança da denominada “taxa de transferência”.

Tal cláusula tem aplicação quando o lojista aliena sua empresa, havendo, por isso, alteração no quadro societário da pessoa jurídica titular do contrato de locação.

Os contratos de locação em shoppings centers veiculam que tal taxa é cobrada pela transferência do contrato de locação.

A abusividade de tal previsão contratual é patente, pois, ainda que haja alteração do quadro societário da pessoa jurídica locatária de espaço em shopping center, certo é que restaram inalterados os termos da contratação havida entre pessoa jurídica e shopping center.

Em síntese: a pessoa jurídica não deixa de ser titular de direitos e obrigações em decorrência de alteração de seu quadro societário.

As administradoras de shoppings centers chegam ao extremo de submeter a alienação da empresa à sua avaliação, em evidente desrespeito à livre administração da empresa.

A questão foi submetida à apreciação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, quando apreciou recurso de apelação no processo 1023300-33.2016.8.26.0577 mencionando a sentença que afastou a incidência de tal cláusula, asseverou:

Isso porque a pretensão da reconvenção está pautada na cláusula 15.4 do contrato de locação e consiste no pagamento de 15 (quinze) vezes o valor do aluguel em razão da transferência do contrato de locação. Acontece, porém, que a alteração do quadro societário da empresa, ainda que com a substituição de todos os sócios, não se configura alteração do contrato de locação para incidência do pagamento previsto na cláusula 15.4. Na verdade, não se pode confundir a pessoa jurídica da empresa com as pessoas naturais que compõe o seu quadro societário. Assim sendo, considerando que o contrato de locação foi celebrado com a pessoa jurídica e com ela se manteve, é irrelevante a mudança o quadro societário, pois, em última análise, não houve mudança do inquilino pessoa jurídica. Por isso, ao prever que a alteração do quadro societário necessita de prévia autorização da locadora houve intromissão indevida na relação societária, o que não é dado à locadora exigir, impondo-se o reconhecimento da nulidade dessa cláusula contratual por abusividade (art. 45 da Lei nº 8.245/91).

Portanto, a interpretação harmônica da legislação aplicável, tanto ao direito empresarial, quanto ao pacto locatício, sempre buscando como norte a função social dos contratos e a boa-fé objetiva, pode afastar do empresário obrigações contratualmente impostas de maneira abusiva.

Havendo qualquer dúvida ou peculiaridade, não deixe de procurar seu advogado de confiança.