É exigível a taxa de transferência em contratos com shopping centers?

É exigível a taxa de transferência em contratos com shopping centers?

05/03/2018 | Direito Contratual | Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe

A TAXA DE TRANSFERÊNCIA EXIGIDA EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE UNIDADES COMERCIAIS EM SHOPPINGS CENTERS

Não raras vezes o empresário opta por estabelecer seu negócio em um shopping center, levando em consideração seu ramo de atuação e a clientela alvo de seu negócio.
 
Contudo, algumas administradoras de shoppings centers impõem aos lojistas cláusula abusiva consistente na cobrança da denominada “taxa de transferência”.
 
Tal cláusula tem aplicação quando o lojista aliena sua empresa, havendo, por isso, alteração no quadro societário da pessoa jurídica titular do contrato de locação.
 
Os contratos de locação em shoppings centers veiculam que tal taxa é cobrada pela transferência do contrato de locação.
 
A abusividade de tal previsão contratual é patente, pois, ainda que haja alteração do quadro societário da pessoa jurídica locatária de espaço em shopping center, certo é que restaram inalterados os termos da contratação havida entre pessoa jurídica e shopping center.
 
Em síntese: a pessoa jurídica não deixa de ser titular de direitos e obrigações em decorrência de alteração de seu quadro societário.
 
As administradoras de shoppings centers chegam ao extremo de submeter a alienação da empresa à sua avaliação, em evidente desrespeito à livre administração da empresa.
 
A questão foi submetida à apreciação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, quando apreciou recurso de apelação no processo 1023300-33.2016.8.26.0577 mencionando a sentença que afastou a incidência de tal cláusula, asseverou:
 
Isso porque a pretensão da reconvenção está pautada na cláusula 15.4 do contrato de locação e consiste no pagamento de 15 (quinze) vezes o valor do aluguel em razão da transferência do contrato de locação. Acontece, porém, que a alteração do quadro societário da empresa, ainda que com a substituição de todos os sócios, não se configura alteração do contrato de locação para incidência do pagamento previsto na cláusula 15.4. Na verdade, não se pode confundir a pessoa jurídica da empresa com as pessoas naturais que compõe o seu quadro societário. Assim sendo, considerando que o contrato de locação foi celebrado com a pessoa jurídica e com ela se manteve, é irrelevante a mudança o quadro societário, pois, em última análise, não houve mudança do inquilino pessoa jurídica. Por isso, ao prever que a alteração do quadro societário necessita de prévia autorização da locadora houve intromissão indevida na relação societária, o que não é dado à locadora exigir, impondo-se o reconhecimento da nulidade dessa cláusula contratual por abusividade (art. 45 da Lei nº 8.245/91).
 
Portanto, a interpretação harmônica da legislação aplicável, tanto ao direito empresarial, quanto ao pacto locatício, sempre buscando como norte a função social dos contratos e a boa-fé objetiva, pode afastar do empresário obrigações contratualmente impostas de maneira abusiva.
 
Havendo qualquer dúvida ou peculiaridade, não deixe de procurar seu advogado de confiança.

Lucca Ferri Novaes Aranda Latrofe
Direito Contratual
CMO ADVOGADOS